物業管理上市公司營運資金管理的績效評價思考
論文堡
日期：2023-12-25 20:33:06
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物業管理上市公司營運資金管理的績效評價思考——以中奧到家為例
本文是一篇財務管理論文，本文介紹了物業管理行業發展現狀，梳理了行業內現有的服務類型、收費模式和價值鏈環節，構建了營運資金管理的三維分析框架，并將其應用于物業管理行業內的代表性企業之一中奧到家展開分析，但本文的方法及結論都尚不成熟，一方面是由于作者知識面有限，實踐經驗不足，思考層面單一，使得本文在許多方面存在缺陷，另一方面是由于目前我國物業管理行業還處于摸索階段，各企業都在驗證自己的模式，發掘獨特的路徑，市場存在多樣性、復雜性、變換性，本文所述未能覆蓋行業的方方面面，存在疏漏。
第一章 引言
第一節 研究背景
營運資金在企業生產經營活動中扮演者不可或缺的重要角色，作為企業中最具活力的資金，營運資金的健康良性運轉與企業的經營績效和綜合競爭能力息息相關。營運資金管理的相關概念自 20 世紀 30 年代在國外出現以來就備受關注，各大企業為進行營運資金管理可謂嘔心瀝血，學術界也從未停止過對其進行深入探索和完善。總體來說，當前營運資金管理突破了以效率評價為主導、著眼于單一項目的有限管理的局限，轉向系統協調、統籌兼顧，在發展過程中不斷與供應鏈、企業戰略、商業模式等其他理論融合，并涉及制造業、零售業、農業等各行各業，其廣度、深度層層遞進，演化出諸多具有實踐意義的研究成果。
眾所周知，經濟全球化乃是不可逆轉的時代潮流，亦是當前國際經濟發展的一大特點，經濟全球化在助力各國經濟進步的同時也埋下了諸多隱患。2008 年美國次貸危機、2010 年歐洲主權債務危機、2014 年俄羅斯貨幣貶值危機、2018 年中美貿易戰，諸如此類的負面事件不勝枚舉，揭示出世界經濟形勢不容樂觀。在這樣的背景下，營運資金管理在企業財務管理活動中的重要性不言而喻，高效的營運資金管理能夠使企業脫穎而出，營運資金管理失效則會令企業舉步維艱。歷覽過往企業成敗歷史，有如雷曼兄弟、巨人集團、三株集團等由于營運資金管理不善而導致企業慘淡收場的悲劇，亦有如蘇寧電器、戴爾、海爾等因行之有效的營運資金管理而笑傲江湖的喜劇，由此可見，營運資金管理的好壞關乎企業的生死存亡，是企業財務管理當仁不讓的中心內容之一。現如今中美貿易戰方興未艾，國內和國際經濟形勢正面臨嚴峻考驗，在這樣的背景下，更需提高警惕，謹防以營運資金問題為導火索的財務危機。
近年來，伴隨房地產市場的強勁增長及城鎮化腳步加快，物業管理行業逐漸嶄露頭角并不斷發展壯大，掀起 ipo 浪潮，成為備受青睞的藍海市場。物業管理企業乘著行業東風揚帆起航的同時，市場競爭愈演愈烈、物價指數節節攀升等風浪也撲面而來，其財務管理活動面臨巨大挑戰。營運資金管理是財務活動重點之一，如何充分利用資金、在保持企業正常運營的基礎上提高營運資金管理績效值得物業管理企業認真思考。另外由于物業管理行業作為輕資產服務業有其獨特的運營模式及業務活動特點，如何恰當的評價其營運資金管理績效也應作為關注重點。
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第二節 研究目的和意義
一、研究目的
本文以近年來我國物業管理企業 ipo 浪潮為背景，以價值鏈和渠道管理理論為依據，參照國內外有關營運資金管理的研究成果，歸納總結物業管理行業獨特的運營模式及營運資金管理特點，構建包含盈利性、流動性、風險性在內的三維分析框架，并選取物業管理行業的代表性企業之一——中奧到家集團，對其營運資金管理狀況進行應用分析，旨在為今后物業管理企業加強營運資金管理，提高營運資金管理績效提供借鑒與參考，以增強企業競爭優勢，促進行業良性發展。
二、研究意義
（一）本研究有助于豐富營運資金管理研究的內容與視角，實現營運資金管理的應用創新。
學術界有大量研究房地產行業的文獻，卻很少有人關注隨著房地產業興起的物業管理行業，更不用說關注物業管理上市公司的營運資金管理。營運資金是企業的血液，企業的順利運營離不開良好的營運資金管理，因此隨著物業管理行業的蓬勃發展，其營運資金管理勢必會成為企業的關注焦點。針對理論與實踐不平衡的現狀，本文擬通過研究，探究物業管理上市公司的營運資金管理工具與方法，細化營運資金管理的應用價值，從而完善營運資金管理理論體系。
（二）本研究以具有特殊性的物業管理上市公司為研究對象，旨在拓展營運資金管理的應用價值。
在現有的營運資金管理理論中，有兩個最具代表性的觀點：一是傳統的基于要素視角的營運資金管理理論體系，二是王竹泉教授提出的基于渠道視角的營運資金管理理論體系。但筆者通過初步分析觀察到，上述方法均不完全適用于處于發展期的物業管理行業。本文在總結物業管理行業特征的前提下，以傳統基于要素和渠道視角的理論研究為基礎并加以改進，為其量身打造營運資金管理的新方法。
第一章 引言
第一節 研究背景
營運資金在企業生產經營活動中扮演者不可或缺的重要角色，作為企業中最具活力的資金，營運資金的健康良性運轉與企業的經營績效和綜合競爭能力息息相關。營運資金管理的相關概念自 20 世紀 30 年代在國外出現以來就備受關注，各大企業為進行營運資金管理可謂嘔心瀝血，學術界也從未停止過對其進行深入探索和完善。總體來說，當前營運資金管理突破了以效率評價為主導、著眼于單一項目的有限管理的局限，轉向系統協調、統籌兼顧，在發展過程中不斷與供應鏈、企業戰略、商業模式等其他理論融合，并涉及制造業、零售業、農業等各行各業，其廣度、深度層層遞進，演化出諸多具有實踐意義的研究成果。
眾所周知，經濟全球化乃是不可逆轉的時代潮流，亦是當前國際經濟發展的一大特點，經濟全球化在助力各國經濟進步的同時也埋下了諸多隱患。2008 年美國次貸危機、2010 年歐洲主權債務危機、2014 年俄羅斯貨幣貶值危機、2018 年中美貿易戰，諸如此類的負面事件不勝枚舉，揭示出世界經濟形勢不容樂觀。在這樣的背景下，營運資金管理在企業財務管理活動中的重要性不言而喻，高效的營運資金管理能夠使企業脫穎而出，營運資金管理失效則會令企業舉步維艱。歷覽過往企業成敗歷史，有如雷曼兄弟、巨人集團、三株集團等由于營運資金管理不善而導致企業慘淡收場的悲劇，亦有如蘇寧電器、戴爾、海爾等因行之有效的營運資金管理而笑傲江湖的喜劇，由此可見，營運資金管理的好壞關乎企業的生死存亡，是企業財務管理當仁不讓的中心內容之一。現如今中美貿易戰方興未艾，國內和國際經濟形勢正面臨嚴峻考驗，在這樣的背景下，更需提高警惕，謹防以營運資金問題為導火索的財務危機。
近年來，伴隨房地產市場的強勁增長及城鎮化腳步加快，物業管理行業逐漸嶄露頭角并不斷發展壯大，掀起 ipo 浪潮，成為備受青睞的藍海市場。物業管理企業乘著行業東風揚帆起航的同時，市場競爭愈演愈烈、物價指數節節攀升等風浪也撲面而來，其財務管理活動面臨巨大挑戰。營運資金管理是財務活動重點之一，如何充分利用資金、在保持企業正常運營的基礎上提高營運資金管理績效值得物業管理企業認真思考。另外由于物業管理行業作為輕資產服務業有其獨特的運營模式及業務活動特點，如何恰當的評價其營運資金管理績效也應作為關注重點。
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第二節 研究目的和意義
一、研究目的
本文以近年來我國物業管理企業 ipo 浪潮為背景，以價值鏈和渠道管理理論為依據，參照國內外有關營運資金管理的研究成果，歸納總結物業管理行業獨特的運營模式及營運資金管理特點，構建包含盈利性、流動性、風險性在內的三維分析框架，并選取物業管理行業的代表性企業之一——中奧到家集團，對其營運資金管理狀況進行應用分析，旨在為今后物業管理企業加強營運資金管理，提高營運資金管理績效提供借鑒與參考，以增強企業競爭優勢，促進行業良性發展。
二、研究意義
（一）本研究有助于豐富營運資金管理研究的內容與視角，實現營運資金管理的應用創新。
學術界有大量研究房地產行業的文獻，卻很少有人關注隨著房地產業興起的物業管理行業，更不用說關注物業管理上市公司的營運資金管理。營運資金是企業的血液，企業的順利運營離不開良好的營運資金管理，因此隨著物業管理行業的蓬勃發展，其營運資金管理勢必會成為企業的關注焦點。針對理論與實踐不平衡的現狀，本文擬通過研究，探究物業管理上市公司的營運資金管理工具與方法，細化營運資金管理的應用價值，從而完善營運資金管理理論體系。
（二）本研究以具有特殊性的物業管理上市公司為研究對象，旨在拓展營運資金管理的應用價值。
在現有的營運資金管理理論中，有兩個最具代表性的觀點：一是傳統的基于要素視角的營運資金管理理論體系，二是王竹泉教授提出的基于渠道視角的營運資金管理理論體系。但筆者通過初步分析觀察到，上述方法均不完全適用于處于發展期的物業管理行業。本文在總結物業管理行業特征的前提下，以傳統基于要素和渠道視角的理論研究為基礎并加以改進，為其量身打造營運資金管理的新方法。
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第二章 相關基本概念及理論基礎
第一節 營運資金管理相關概念及理論基礎
本文主要運用了營運資金管理、價值鏈以及財務管理目標三個基本概念和理論，其中營運資金管理的相關概念及理論基礎點亮主題，作為全文基調貫穿于論文始終，而價值鏈及財務管理目標相關理論則分別作為理清物業管理行業經營管理基本脈絡的理論依據及解釋本文之所以從三個維度構建分析框架的原因。
一、營運資金的概念界定
營運資本的概念在西方出現較早，并隨著社會經濟的進步而不斷修正和完善，而在我國，營運資本的概念則是在 20 世紀 90 年代會計準則施行后才首次引入的。最初關于營運資本概念的界定大都是在國外研究成果的基礎上發展起來的，之后隨著實務中人們對營運資金管理工作重要性程度的認識不斷加深，營運資本概念的內涵及外延亦有所擴展。盡管目前學術界在對營運資金概念的理解上尚未達成統一，但“營運資金=流動資產－流動負債”這一早期觀念頗為深入人心，得到了廣泛認可和接受，本文亦沿用了此內涵式觀點，將其作為構建營運資金管理績效評價體系的參考理論之一。
我國營運資金管理創新研究的開拓者王竹泉教授等（2007）認為營運資金的傳統定義從某種程度上來說不利于從經營管理的角度考察企業營運資金管理狀況，于是對營運資本做出了新的探索，以營運資本重分類為切入點，將其劃分為理財活動營運資本以及經營活動營運資本，并進一步與供應鏈或渠道觀深度融合，衍生出營銷、生產、采購渠道營運資本的概念。
本文認為若想全面認識營運資本并科學構建其績效評價體系亦離不開王竹泉等學者對營運資本的解讀和推演，所以采納上述兩種理論共同作為本文營運資金管理績效評價體系的核心基礎概念。
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第二節 價值鏈相關概念及理論基礎
價值鏈作為一種先進的管理思想在當今社會經濟活動中可謂無處不在，其概念由哈佛大學商學院教授邁克爾·波特于 1985 年在其撰寫的 《競爭優勢》中首次提出，指的是企業為實現價值創造而參與的科技研發、產品設計、生產制造、產品銷售等一系列互不相同又相互關聯的商業活動集合。企業的每一項經營管理活動都是價值鏈上的一環，企業的價值鏈及其進行單個活動的方式都是企業歷史、戰略、執行及經濟情況的反映。價值鏈上的每一個環節都會對企業整體價值產生一定程度的影響，而且不同的企業價值鏈環節能夠創造的增值空間存在差異。把握了價值鏈上真正創造價值的關鍵環節也就把握了企業核心競爭力所在，把握了決定企業經營成敗的根本脈絡。
楊公遂（2010）認為分析價值鏈具有兩方面的意義，首先是找到企業主要價值增值環節，并聚力于此形成核心競爭優勢，其次是發現鏈條上的弱勢作業，對其進行改良或考慮外包等。進行價值鏈分析可以幫助企業判定競爭優勢及關鍵控制點并尋找方法強化競爭優勢，價值鏈分析方法有定性與定量兩種方式，包括利潤庫價值鏈分析法、麥金西矩陣、bcg 矩陣等，其中邁克爾·波特提出的“價值鏈分析模型”應用最為廣泛，它表明企業的增值活動包括基本增值活動及輔助性增值活動兩大類，前者一般代表實質上的生產經營環節，與商品實體的加工流轉相關，如進料后勤、成品開發、生產運行、發貨后勤、市場營銷和售后服務等，后者不直接創造價值，而是通過基礎設施建設、人力資源管理、技術開發、采購等職能提供支持，輔助基本活動。運用價值鏈分析方法需要企業密切關注組織的資源及能力狀態，通過價值鏈分析模型將企業活動分解為各項獨立工序，考慮單個活動本身及其相互關系，有助于企業理解并控制成本動因，找到價值來源，以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。
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第三章 我國物業管理行業現狀分析及三維分析框架的構建
第一節 物業管理行業基本情況簡介
一、物業管理的界定及行業發展現狀
第二章 相關基本概念及理論基礎
第一節 營運資金管理相關概念及理論基礎
本文主要運用了營運資金管理、價值鏈以及財務管理目標三個基本概念和理論，其中營運資金管理的相關概念及理論基礎點亮主題，作為全文基調貫穿于論文始終，而價值鏈及財務管理目標相關理論則分別作為理清物業管理行業經營管理基本脈絡的理論依據及解釋本文之所以從三個維度構建分析框架的原因。
一、營運資金的概念界定
營運資本的概念在西方出現較早，并隨著社會經濟的進步而不斷修正和完善，而在我國，營運資本的概念則是在 20 世紀 90 年代會計準則施行后才首次引入的。最初關于營運資本概念的界定大都是在國外研究成果的基礎上發展起來的，之后隨著實務中人們對營運資金管理工作重要性程度的認識不斷加深，營運資本概念的內涵及外延亦有所擴展。盡管目前學術界在對營運資金概念的理解上尚未達成統一，但“營運資金=流動資產－流動負債”這一早期觀念頗為深入人心，得到了廣泛認可和接受，本文亦沿用了此內涵式觀點，將其作為構建營運資金管理績效評價體系的參考理論之一。
我國營運資金管理創新研究的開拓者王竹泉教授等（2007）認為營運資金的傳統定義從某種程度上來說不利于從經營管理的角度考察企業營運資金管理狀況，于是對營運資本做出了新的探索，以營運資本重分類為切入點，將其劃分為理財活動營運資本以及經營活動營運資本，并進一步與供應鏈或渠道觀深度融合，衍生出營銷、生產、采購渠道營運資本的概念。
本文認為若想全面認識營運資本并科學構建其績效評價體系亦離不開王竹泉等學者對營運資本的解讀和推演，所以采納上述兩種理論共同作為本文營運資金管理績效評價體系的核心基礎概念。
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第二節 價值鏈相關概念及理論基礎
價值鏈作為一種先進的管理思想在當今社會經濟活動中可謂無處不在，其概念由哈佛大學商學院教授邁克爾·波特于 1985 年在其撰寫的 《競爭優勢》中首次提出，指的是企業為實現價值創造而參與的科技研發、產品設計、生產制造、產品銷售等一系列互不相同又相互關聯的商業活動集合。企業的每一項經營管理活動都是價值鏈上的一環，企業的價值鏈及其進行單個活動的方式都是企業歷史、戰略、執行及經濟情況的反映。價值鏈上的每一個環節都會對企業整體價值產生一定程度的影響，而且不同的企業價值鏈環節能夠創造的增值空間存在差異。把握了價值鏈上真正創造價值的關鍵環節也就把握了企業核心競爭力所在，把握了決定企業經營成敗的根本脈絡。
楊公遂（2010）認為分析價值鏈具有兩方面的意義，首先是找到企業主要價值增值環節，并聚力于此形成核心競爭優勢，其次是發現鏈條上的弱勢作業，對其進行改良或考慮外包等。進行價值鏈分析可以幫助企業判定競爭優勢及關鍵控制點并尋找方法強化競爭優勢，價值鏈分析方法有定性與定量兩種方式，包括利潤庫價值鏈分析法、麥金西矩陣、bcg 矩陣等，其中邁克爾·波特提出的“價值鏈分析模型”應用最為廣泛，它表明企業的增值活動包括基本增值活動及輔助性增值活動兩大類，前者一般代表實質上的生產經營環節，與商品實體的加工流轉相關，如進料后勤、成品開發、生產運行、發貨后勤、市場營銷和售后服務等，后者不直接創造價值，而是通過基礎設施建設、人力資源管理、技術開發、采購等職能提供支持，輔助基本活動。運用價值鏈分析方法需要企業密切關注組織的資源及能力狀態，通過價值鏈分析模型將企業活動分解為各項獨立工序，考慮單個活動本身及其相互關系，有助于企業理解并控制成本動因，找到價值來源，以形成和鞏固企業在行業內的競爭優勢。
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第三章 我國物業管理行業現狀分析及三維分析框架的構建
第一節 物業管理行業基本情況簡介
一、物業管理的界定及行業發展現狀
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二、服務類型
二、服務類型
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第四章 中奧到家的營運資金管理績效評價
第一節 公司介紹
一、中奧到家簡介
中奧到家前身為中奧物業，是目前國內最大的獨立第三方社區綜合運營商，它從香港和英國吸引先進的管理服務經驗，專注服務于中高端社區和人群，堅持以人為本、服務至上、專注細節、創造價值的價值觀，其打造的管家服務體系、白金管家服務體系，是贏得市場和業主肯定的重要競爭差異。中奧到家于 2005 年成立于廣東省，在全國率先引入酒店式物業服務，2008 年榮獲國家物業管理企業一級資質，戰略啟動全國市場，經過 10 年發展，于 2015 年正式進入資本市場，成為繼彩生活、中海物業之后第三家成功赴港上市的物業管理企業，多次獲得中國物業管理綜合實力 10 強稱號，業務領域涉及住宅社區物業、公共物業、商業物業、辦公物業、產業園區等多種類型，并著力打造社區 o2o 運營模式，提供物業增值服務，先后推出“愛到家”、“財到家”等 app 平臺。中奧到家歷經十余年深耕細作，目前業務廣泛分布于華南、華東、華北及西南等地共六十余個城市，服務項目超 800 個，服務面積達一億平方米以上。
近年來，房地產開發商將旗下物業子公司分拆獨立上市成為一個較為明顯的行業現象，觀察 2019 年發布的中國物業服務企業 top30 榜單可以發現，大部分頭部物業管理企業都有房產開發背景，但中奧到家不同于彩生活、中海物業等物管企業，它沒有地產母公司為靠山，業務上單打獨斗，在眾多物業管理企業中顯得格外與眾不同。
二、中奧到家商業模式畫布
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第五章 研究結論及展望
第一節 研究結論
我國經濟發展逐漸由速度主導邁向質量主導，物管行業作為第三產業重要組成部分和提升居民生活品質的重要通路，在以居民為核心的消費服務和以房地產為核心的資產管理的帶動下，迎來了前所未有的發展機遇，并且隨著與大數據、人工智能等新興技術的融合，不斷進行轉型升級，關注度持續增強。本文通過對物業管理行業活動特點的梳理及中奧到家營運資金管理活動的分析，得出了以下結論。
第一，三維營運資金管理績效評價具有全面性。
一個優秀的企業應當是在安全范圍內以高效率運轉，最終達到多盈利目標的組織，這就需要企業提高收益能力，把控風險水平以及加快周轉速度，對企業整體進行財務評價時，收益性、風險性、流動性三方面缺一不可。營運資金是企業運營管理的核心，營運資金管理目標與企業整體目標高度重合，只有在進行營運資金管理時不僅關注其效率，同時重視效益表現，并對風險水平高度警惕，使三者均衡協調、齊頭并進，才能全面有效地提高營運資金管理的效率及效果。
第二，物業管理行業業務活動具有獨特性。
物業管理企業屬于勞動密集型服務業，行業特征鮮明，主要提供無形的商品及服務，存貨占比極少，且擁有不同于傳統制造業的獨特價值鏈。由于物業管理行業業務活動的特殊性，在應用營運資金管理績效評價方法時無法將營運資金生硬的與生產、采購、營銷三渠道相契合，傳統的要素視角及渠道視角的營運資金管理績效評價方法與物業管理行業不具備完美適配性，應結合物管行業特有的“市場營銷-服務方案擬定-早期介入-前期物業管理-后期物業管理”活動鏈條，在原有理論基礎上進行改進，以提高營運資金管理績效評價體系的行業應用價值。
第五章 研究結論及展望
第一節 研究結論
我國經濟發展逐漸由速度主導邁向質量主導，物管行業作為第三產業重要組成部分和提升居民生活品質的重要通路，在以居民為核心的消費服務和以房地產為核心的資產管理的帶動下，迎來了前所未有的發展機遇，并且隨著與大數據、人工智能等新興技術的融合，不斷進行轉型升級，關注度持續增強。本文通過對物業管理行業活動特點的梳理及中奧到家營運資金管理活動的分析，得出了以下結論。
第一，三維營運資金管理績效評價具有全面性。
一個優秀的企業應當是在安全范圍內以高效率運轉，最終達到多盈利目標的組織，這就需要企業提高收益能力，把控風險水平以及加快周轉速度，對企業整體進行財務評價時，收益性、風險性、流動性三方面缺一不可。營運資金是企業運營管理的核心，營運資金管理目標與企業整體目標高度重合，只有在進行營運資金管理時不僅關注其效率，同時重視效益表現，并對風險水平高度警惕，使三者均衡協調、齊頭并進，才能全面有效地提高營運資金管理的效率及效果。
第二，物業管理行業業務活動具有獨特性。
物業管理企業屬于勞動密集型服務業，行業特征鮮明，主要提供無形的商品及服務，存貨占比極少，且擁有不同于傳統制造業的獨特價值鏈。由于物業管理行業業務活動的特殊性，在應用營運資金管理績效評價方法時無法將營運資金生硬的與生產、采購、營銷三渠道相契合，傳統的要素視角及渠道視角的營運資金管理績效評價方法與物業管理行業不具備完美適配性，應結合物管行業特有的“市場營銷-服務方案擬定-早期介入-前期物業管理-后期物業管理”活動鏈條，在原有理論基礎上進行改進，以提高營運資金管理績效評價體系的行業應用價值。
第二節 展望
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參考文獻（略）
參考文獻（略）
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