J地產公司財務風險評價與控制探討

本文研究該公司 2015-2019 年的財務數據，初步判斷出公司在投資、籌資、營運及現金流量方面存在一定風險；其次進行深層次分析，發現該公司存在銀行資金依賴大、資金利用效率低、土地儲備過高等問題，不利于公司財務良好運行，最終影響企業發展。

1  緒論
1.1  研究背景及意義
1.1.1研究背景
1988 年我國開始實行房地產市場化制度，房地產行業經過多年發展在我國經濟中占有重要地位，極大的促進了我國經濟的發展，對國民經濟做出重要貢獻。同時，房地產行業對我國多個產業都有重大影響，對建筑業和金融業等有領導作用和推動作用。
雖然房地產行業推動著經濟的快速發展，但是發展的同時也面臨著一系列問題。通過第三方數據網站，查閱最新的中國非金融上市公司財務安全評估報告可知，房地產行業財務安全指數排名幾乎倒數，只有 2595.39 點，從報告中可以看出，整個房地產行業都面臨較大的財務風險，財務安全令人擔憂。為此，政府制定一系列政策抑制房產行業的迅速擴張，降低房地產行業泡沫。2017 年黨的十九大政府明確“房住不炒”的定位；2019 年政府重申，房子是用來住的，不是用來炒的這個政策，進一步加強管理因城施策的長期調控機制，政府使用宏觀調控手段對房地產行業進行整頓；2020 年在北京召開了房地產行業座談會，會議主要討論關于如何落實房地產行業調控機制，首次提出房地產行業“三條紅線”的重要指標，這是政府第一次對房地產行業的債務指標提出定量化的明確要求。對房企負債水平、融資能力都提出了更高要求。隨著國家出臺的一系列政策逐漸落地，再加之當前市場環境也在不斷變化，房地產企業的發展面臨巨大的競爭壓力，從而也在一定程度上增加了房地產企業的財務危機。從當前的市場環境來看，大中小型的房地產企業都面臨著各種各樣的財務風險問題，大型房地產企業囤積土地，導致土地儲備量過多，而房子需求較以往下降，導致大型企業資金鏈出現問題帶來經營上的風險；小型房地產企業缺乏戰略規劃，盲目投資，資金分配也出現問題，最終導致破產。而且房地產企業的財務風險存在于企業生產過程中的方方面面，一不小心就可能產生巨大的財務安全問題，因此控制財務風險、提出防范措施是企業當前最為緊要的事情。
本論文綜合行業現狀和特征對 j 公司進行研究，結合 j 地產公司當前存在的財務狀況發現 j 公司近幾年發展迅速，公司的負債規模不斷加大，營業收入也在快速增長。但過高的負債容易引發財務風險，因此選取具有代表性財務指標和行業均值作對比，初步判斷 j 地產公司當前可能存在財務風險，然后運用因子分析法具體量化 j 公司在行業內財務風險和自身近五年的財務風險。

圖 3.1 2014-2019 年我國房地產行業商品房銷售情況

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1.2  國內外研究綜述
企業在長期發展的過程中總是存在風險，其中財務風險就是風險中的一部分。國外經濟學者最早開始對財務風險進行研究，并且其研究不斷完善；同時財務風險作為企業長遠發展的重要因素，得到了越來越多的學者關注。本文分別從財務風險的識別角度，評價角度，以及控制角度系統梳理國內外參考文獻，總結國內外學者研究成果，從而為本文的研究提供借鑒。
1.2.1國外文獻綜述
（1）國外財務風險識別研究
國外學者首先結合統計學相關理論和采用評估指標方法識別財務風險，然后提出財務風險對企業有重大影響，最后得出結論認為財務風險管理是企業管理過程中必不可少的環節。1966 年，beaver william c 在《會計評論》第一次使用統計學的基礎知識認識風險。通過將統計學的相關理論和財務風險相結合，創建關于風險識別的預警模型。這種模型不僅可以預測財務風險的危機，還可以使用單變量預警模型，這個模型主要是分析企業財務指標在不同時間段的變化幅度，以此來識別風險。james  ohlson（1980）提出了 logic 邏輯分析模型。該模型不僅可以在一定程度上克服模型事后預測事前缺陷，而且能清楚的識別企業財務風險，確保研究所得到的結果具有準確性。ross（1995）在識別風險中認為隨著負債規模的變化，股東會承擔一定的不確定損益，因此負債的變化程度會影響財務風險。suvir varma 和 christopher j.clarke（2002）認為隨著外部環境發生改變加之時間的推移，企業的資產規模變化最終會引發財務風險。anette（2008）提出企業的最終目的就是能夠獲利，但是財務風險的出現會影響公司的獲利能力，因此房地產企業最先做的應該是識別風險。
（2）國外財務風險評價研究
為了保證財務風險能夠全面準確的評價，國外學者在評價方法的運用方面進行主要探討。fitzpatrick（1932）在對企業財務風險評價時，初次采用單變量分析法對行業內及自身財務數據進行雙維度對比，以此來發現企業的風險。altman（1977）以銀行的數據為基礎，提出 z 得分法并將其使用在對貸款人的財務風險評價的過程中。這一方法的提出彌補了單變量分析法的缺陷。tam 等人（1992）將銀行作為研究對象，根據人工神經網絡法對其風險進行分析，從而發現了部分銀行存在停業的趨勢。molgedey（2000）則基于熵權法對評價體系進行重構，研究發現該方法在對企業的財務風險評價更為準確。sergei 在 2003 年對制造行業冶金廠進行風險評價過程中，發現能夠運用因子分析法對行業進行較為客觀的評價，且該方法具有可操作性。moffett 等學者在 2009年發現因子分析評價方法更具有優勢，研究結果更加客觀，而且可操作性強，對行業未來的風險控制具有較強的指導作用。lintzong-huei（2009）則以概率單位為視角，選取多元判別分析法進行評價。john（2018）對某市政府財務風險評價時采用修訂的logistic 回歸法，評價結果與實際情況極為相符，這一定程度上反映該方法的適用性。
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2  財務風險的理論基礎
2.1  財務風險相關概念
2.1.1財務風險的定義
風險指的是將來發生的的事件可能會對最終結果造成或好或壞的影響。而財務風險是指在財務領域面臨的風險。
狹義的財務風險是指公司發展中自有資金不足，從外部籌集資金過程中，外部借款較多無法償還利息，最終帶來巨大的財務壓力，導致企業可能出現財務危機。該觀點認為如果公司自有資金充足滿足自身運轉，不需要從外部借款，那么公司就不會產生此種類型的風險。
廣義定義下的財務風險是將企業運營過程中發生的全部風險統稱為廣義財務風險。此種定義下的財務風險包含的內容更加系統全面。企業經營者可以從內部和外部兩個角度識別廣義財務風險。因為本文在研究過程中是針對公司內部和外部市場兩個角度全面分析財務風險，所以本文是基于廣義角度研究。
2.1.2財務風險分類
財務風險存在于企業運營的的各個過程中，而房地產又作為我國綜合性強、關聯行業多的重要行業，其自身工程建設周期長，資金回收慢的特點，就意味著該行業將會面臨更大的財務風險，在對公司財務風險識別和評價中，主要是從投資、籌資、營運以及現金流方面來識別。
（1）籌資風險
籌資風險就是企業在籌備生產過程中，前期需要對公司進行大量的資金投入，這些資金投入將會用于公司的生產、銷售等各個環節，如果企業前期的投入資金不能滿足生產的需要，那么企業也將會喪失獲得盈利的機會。但是在籌集資金的過程中需要支付大量的借款利息，支付利息難以償還也就會產生籌資風險。‘
（2）投資風險
投資風險是指企業在進行投資活動時，由于不確定因素的影響使其結果沒有達到預期效益的風險。企業可以采取多種方式進行投資，主要將投資類型分為兩個方面，即對內投資和對外投資。對內投資就是公司將資金用于購買固定資產等，而對外投資主要是將資金用于購買外部的存貨或者是其他股權資金等，但是不管是企業的何種投資方式，企業在投資前都應該考慮其未來可能獲得的收益是否高于投入成本，以及獲得的收益能否滿足企業的事前預期。
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2.2  財務風險評價相關理論
2.2.1財務風險評價的含義
企業研究財務風險評價之前，需要客觀識別財務風險，重新全面系統的對企業財務風險進行評價分析，進而得到評價結果，達到減輕風險的目的。而財務風險控制又是建立在評價的基礎上的，因此在進行財務評價的過程中一定要客觀、全面。
2.2.2財務風險評價的方法
財務風險的評價方法主要分為定量和定性評價，定量評價主要包括功效系數法、層次分析法、模糊綜合評價法與因子分析法等。定性評價分析是通過對財務指標等進行綜合研究，從而詳細分析涉及風險的各個方面，但定性分析方法往往帶有較強的主觀意識，通常都需要依靠經驗來分析判斷財務風險的形成原因，評價結果很容易受到專業人員主觀因素的影響[39]。
通過閱讀國內外相關文獻對常用的幾類財務評價方法及其應用過程有所了解，在此基礎上總結對比其各自的優劣之處，列于表 2.1：

表 2.1 財務風險主要評價方法

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3 j 地產公司財務現狀分析
3.1 j 地產公司概況
3.1.1 房地產行業現狀與特征 

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3.1.2j 公司概況 

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4 j 地產公司財務風險評價分析
4.1  樣本選取依據與評價指標的確定
4.1.1 研究樣本的選取依據

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4.1.2 指標選取原則 

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5 j地產公司財務風險控制措施
5.1  籌資風險的控制措施
根據前文的分析可以看出，j 地產公司的短期和長期償債能力不佳。融資渠道窄，rc 地產的入駐僅帶來的資金緩和了一年，導致 j 地產公司太依賴于銀行借款。負債率過高，導致企業日后的經營出現問題。針對這一現象，公司在籌資方面可采用以下措施。
5.1.1增加籌資渠道
j 地產公司在融資方面更多依賴于銀行借款，但國家出臺的限購限貸、三道紅線等政策使銀行借款方式較以往有更多難度。公司要想使企業資金鏈正常，就需要尋找更多的籌資渠道以滿足巨大的資金需求。企業還可以適量降低有息負債的規模，拓寬融資渠道，創新融資方式，例如加強內部融資，實施員工激勵計劃，服務時間較長且表現突出的員工可以繳納資金認購公司期權。適當條件下可以學習西方國家籌資方式，采取私募、典當或者信托這樣的籌資渠道，快速發展房地產基金，減少對銀行貸款的依賴。過去，我國對股權再融資、債券融資設置條條框框，但是政策一直在變化。因此，j 地產公司要多關注國家政策動向，降低融資成本。在減少融資成本的過程中，首先，j 地產公司可以通過抵押自有土地或房產形式，獲取表外融資。這種方法有利于庫存的消耗和幫助企業規避控制權分散的風險；其次，企業降低融資成本還可以與企業之間進行聯合，加強企業之間的的資源互換，有利于降低籌資成本。
5.1.2提高償債能力
從上一章節的分析中我們得知 j 公司近幾年的償債能力很弱。2019 年償債能力行業排名接近倒數，因此企業應該加強對存貨質量的監管，以此來滿足消費者的心理預期帶動房產消費，進而推動企業對存貨的變現，減輕償債壓力。同時，企業在經營過程中還可以合理平衡房產投資與銷售回報的關系，在確保房產質量的前提下，盡可能縮短工程建設周期。同等條件下，更大限度的促進資金流入，維護穩定的資金流活動。j 地產公司應該事先制定企業戰略規劃，合理制定償債方法，提前做好償債風險控制。
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6  研究結論與不足

本文選取 j 地產公司進行研究，運用因子分析法評價該公司的財務風險并提出風險應對措施。通過查閱大量文獻，基于財務風險評價和因子分析法相關理論，選取適合房地產行業財務指標進行風險分析。根據因子分析評價結果，結合公司自身的實際情況系統剖析了公司財務風險成因，并針對公司的籌資、投資、營運以及現金流過程中出現的問題總結控制措施。本文的研究結論有以下兩點：
（1）本文研究該公司 2015-2019 年的財務數據，初步判斷出公司在投資、籌資、營運及現金流量方面存在一定風險；其次進行深層次分析，發現該公司存在銀行資金依賴大、資金利用效率低、土地儲備過高等問題，不利于公司財務良好運行，最終影響企業發展。
（2）本文結合因子分析法，將選取的財務指標進行量化處理，從而建立因子分析函數，最終得到財務風險的具體數值。在研究過程中，具體選取流動比率，速動比率等財務指標，對 111 家房地產上市公司 2019 年數據和 j 地產公司近五年財務數據進行了評價分析。結果顯示，在整個房地產行業中，f 值小于 0 的有 68 家，總體來看行業財務風險較大，而 j 地產公司的綜合能力在行業中排名較靠后，財務風險更加不能忽視。最后本文，根據評價結果進行了成因分析，最終得出了企業應該增加融資渠道、提高償債能力、加強存貨管理和加強現金流風險等方面具體的控制風險。
雖然本文在財務風險評價與控制的研究過程中得出了相應結論，但在實際研究過程中發現對于財務風險研究需要綜合考慮多種影響因素。第一，由于筆者學術能力有限，可能會對財務風險的分析和評價不夠客觀和全面，得出的財務風險評價結果存在一定的不足。第二，由于 2020 年的財務報表信息還未公布，本文直接選取了 2020 年之前的財務數據，因此本文的財務數據未能反映公司最新的信息，具有一定的滯后性；第三，本文在對公司進行風險評價時，沒有考慮到非財務指標的影響，可能會對財務風險評價結果產生一定的影響。
參考文獻（略）