D大學土地估值探討

本文是一篇財務管理論文，筆者希望能通過查閱大量政策和規劃性文件為分析背景，宏微觀影響相結合，提高影響因素界定的綜合性，降低部分主觀性，提高估值準確度，為該高校土地出讓和對于土地的決策提供針對性實踐參考意見。
第一章緒論
1.1研究背景
土地是人類賴以生存的物質基礎以及人們從事生產生活的基本場所，土地也是人類的基本生產要素，只有實現其市場配置才能發揮其最大限度的作用。土地自身的特性和土地制度決定了土地市場的特殊性，土地市場也是合理配置土地資源的有效途徑和平臺。1987年《憲法》提出“土地使用權可以依法轉讓”的規定，改變了長久以來土地無償無限期無流動使用的舊態，土地有償使用制度改革正式啟動，土地市場也隨著相應土地管理規章的出臺正式建立。市場經濟體制建立的推動，土地市場日益活躍，就在土地使用權流轉形式和業務增多的同時，土地資源配置的形式區域多元化，量化土地資源的主要途徑便是對土地價格的把握，土地估值成為需要解決的首要問題，土地估值行業應運而生并快速發展起來。
迄今為止，土地政策早已成為我國宏觀調控的重要手段之一，土地市場體系也在經歷調整、加強和規范的不同階段之后逐步完善，與之緊密相關的土地估值行業在全國各地展開壯大，擁有更廣闊的發展舞臺。由于土地價格本身受市場因素影響波動，土地估值自然會對土地市場價格水平產生重大影響，還會影響市場交易相關方的行為和利益，加強土地價格的管理是促進土地市場管理的核心所在，而土地估價制度的制定和實行對于約束行業行為，加強土地市場管理具有不言而喻的意義。因此，在土地市場配置范圍逐步擴大，交易形式趨于多樣的情況下，土地估值除了適應政策變化和需要，還要尋求不同的發展方向，提升專業化、規范化水平，力求逐步形成規模化的估值體系，可以更多地應用到各種性質的土地估值業務中。

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1.2研究意義
1.2.1理論意義
改革開放以來，伴隨著我國在城鎮土地使用制度方面做出的初探式且大膽性改革以及土地市場在此革新下開始逐漸打開流轉交易局面，多方發展催生出市場對土地估值涉及的中介服務業務行業的客觀需求，1986年《土地管理法》的出現加快了土地估值中介服務行業成長的步伐。相應的我國對土地估值的理論方面的研究也開始慢慢豐富起來，單純從知網的可視化分析中也可以直觀地看出，從1986年開始，對于土地估值相關方面的文獻研究逐漸增多，對其重視程度逐漸加大。但是，目前研究較多的偏向于對某一種方法的改進探索，如市場比較法的改進研究，基準地價的修正、成本逼近法存在的問題及建議等，且由于市場比較法的適用性較廣泛，是較為能夠被大眾接受的評估方法，因此在傳統市場法基礎上的改進研究相比較多；而研究用地價值的類型多針對于商服、住宅，對于教育用地的研究甚少，相關文獻資料缺乏。本文以高校土地實例出發，分析d大學特質和不同影響因素，既運用基準地價系數修正法這種權威基礎的應用方法，又結合市場比較法考慮市場因素進行對比研究，在一定程度上有助于豐富土地估值的研究體系與相關文獻，拓寬高校土地價值理論研究的思路。
1.2.2實踐意義
土地估值行業隨著土地使用制度改革的不斷深入應運而生且發展至今已有三十多年之久。近三十多年來，土地估值行業以國情為基點建立起匹配適應我國市場經濟的土地估價制度和土地估價師資格制度，逐步推進形成自上而下彰顯中國特色的土地估值理論方法及實踐體系，估值行業這支隊伍在通過謀求更好完成時代發展下的市場經濟建設和國有企業改革服務任務，推動土地使用制度改革與土地市場建設服務任務過程中不斷發展壯大，用輝煌成果證明其在我國市場經濟體系中的重要地位和作用。
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第二章相關理論基礎與概念界定
2.1土地相關概念梳理
2.1.1土地的概念
國民經濟賬戶體系2008(system of national accounts 2008)關于土地的定義如下:“土地為地面本身，包括覆蓋的土層和附屬的地表水，所有者通過持有或使用它們可以對其行使所有權，并獲取經濟利益”。
土地概念的界定和認識是存在一定差異的，這不僅與單一層面上對土地的認識程度有關，更與生產、生活的不同需求或研究目的及學科不同有關，同時離不開各國、各地區法律和制度差異的影響。但同時通過不同角度對土地概念的界定，還是可以發現亮點共性：“土地具有資源和資產雙重屬性”。土地的資源屬性，體現在將土地作為自然要素看待；土地的資產屬性，體現在人類通過生產勞動對土地資源加以利用創造成果及財富。
土地估值中的土地實質是物質實體和權益的結合，物質實體是土地權益的物質載體，指的是土地及其上的建筑物和其他附著物；權益是依托于物質實體上的由法律設定的各種權利以及享有這些權利所能獲得的利益或收益。一般來說，現實意義上的土地估值是指對某宗土地使用權的價值評估，本文探討的土地估值也是如此。
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2.2土地估值基本理論
土地估值理論以國外研究居早居多，也更具體化，隨著估值工作的開展，我國在借鑒的同時也不斷進行探索，但是這都離不開最基本的理論，它們分別是地租理論、區位理論、勞動價值論和供求理論。
2.2.1地租理論
地租理論是土地估值的基礎理論，也是土地估值的核心理論。比較深入人心的地租理論是是馬克思主義的地租理論，在馬克思地租理論中資本主義土地租賃的本質被認為是剩余價值的轉化形式，并闡述了級差地租和絕對地租之間的區別和聯系。后期的理論大都是在沿用該理論的基礎之上做出的延伸。土地資源本身的稀缺性、土地經營的壟斷、土地位置差異以及土地質量差異導致社會生產價格產生差異，這是生產條件優越的土地獲得的超額利潤，也就是級差地租。
2.2.2區位理論
區位理論是一種分析空間位置與實際距離之間關系的理論，它考察了不同事物在某些社會經濟活動中的研究在地位、作用、空間分布之間的內在關系。區位特點是土地獨特的性質，不同的土地區位條件在社會活動中具有不同的地位和作用，其生產力和使用效益就會相應凸顯差異，級差地租進而形成，當然也就會導致不同的估值。
2.2.3供求理論
供求理論是存在于市場最基本的動態關系，供求關系帶動市場運行，反映市場態勢，只要存在于市場之中，就存在供求關系。土地是一種特殊性質的商品，其自身稀缺的特性加上所有權的壟斷性，供求關系的不平衡是絕對的，供過于求的現象是普遍存在的，這也是地價呈現上升趨勢的主要原因。
2.2.4補償理論
補償理論更多的是為特定情況土地使用權價值確定提供理論依據，強調的是市場上雙方的交易關系，通俗理解為，出于公平和土地順利交易運行角度，土地成交的價格要能夠補償開發過程中的耗費或失去土地使用權這一意義上的損失。
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第三章d大學土地基本情況
3.1 s市土地市場概況
3.1.1 s市土地市場發展情況

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3.1.2 s市土地供求交易情況

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第四章d大學土地估值
4.1 d大學土地估值相關設定
4.1.1估價基準日界定
s市基準地價最新更新成果報告的基準日是2018年1月1日，該時點距今已超三年，但是根據國土資源廳（2018）4號文要求，出讓土地地價評估應至少采用兩種評估方法，一般包括選擇收益法、市場比較法、剩余法三種方法之一，以及成本逼近法或基準地價系數修正法二者之一。結合前文在估值方法選擇上基于適用性和可用性對估值對象分析，基準系數地價法的選擇是可以確定的，不過s市公布的基準地價體系已經超出最佳使用期限，針對該問題，中估協發（2012）27號文件作出解決參考意見：基準地價標準已超過三年，但尚不足六年的，應在估價報告中解釋使用基準地價系數修正法的必要性及該基準地價體系的可用性，如必須且能夠使用的，應在估價報告中定量分析當地土地市場的趨勢變化，并進行相應的期日修正。
通過查詢中國地價監測網的基準地價數據以及中指數據庫中的基準地價信息，其使用的是基準日為2020年1月1日的基準地價，但是，該基準日下s市的基準地價成果報告并未官方公布，將s市兩個不同基準日下的各用途各級別的基準地價進行比較，商服用地無變化，住宅用地變化較小，工業用地變化幅度比住宅用地變化幅度小，結合前文對s市土地市場的分析，整體來看較穩定，變化趨勢較小。且通過中國地價監測網能夠準確得到每個季度的地價增長率，通過計算可以求取地價指數，完全可以完成期日修正，目前公布s市的基準地價是可以使用的。

4.1.2土地用途設定

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第五章研究結論與展望
5.1研究結論
土地估值對于土地流轉及土地市場是必要的中介存在，高校土地一直以來是被低估的重要資產，在高校建設發展的過程中，為解決資金運轉和貸款壓力問題，土地置換方式被利用到高校土地中，高校土地價值估值的重要性需要被更多的研究和估值人員看見和重視。本文從高校土地實例估值出發，希望通過基于商業化運作的原則，設定土地用途，利用兩種估值方法，加權平均后得到最終估值價格。希望能通過查閱大量政策和規劃性文件為分析背景，宏微觀影響相結合，提高影響因素界定的綜合性，降低部分主觀性，提高估值準確度，為該高校土地出讓和對于土地的決策提供針對性實踐參考意見。本文主要得出如下結論：
基于教育用地估值的特殊性，本文參考商業化運作的原則，教育用地在實踐估值中多采用其他用途的設定和方法選用，本文從城市規劃、區域發展、土地條件等宏微觀特點考量，設定住宅用途，貼合該用地的出讓目的和要求，今后的教育用地估值進行研究和測算時，可以參考本文設定土地用途的考慮因素和角度。
選擇采用基準地價系數修正法和市場比較法兩種方法進行測算，這兩種方法較其他方法更適宜d大學地價估值，且操作性和實用性較強。后期遇到類似問題，可以參照該測算思路和方法進行估值。市場比較法估值過程中，與時俱進了解政策及城市區域發展信息很有必要，在考慮市場宏觀變化影響的基礎上，結合待估宗地和可比交易案例自身土地不同的特點，可以進一步提高影響因素界定的綜合性，降低主觀性。

5.2研究局限與展望

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參考文獻（略）