論物業管理健康發展的現狀及對策

　　一、物業管理市場的現狀

　　2002年后，隨著房地產產業發展和房地產市場發育不斷地完善，在物業主管部門和廣大物業管理企業的共同努力下，人們觀念、意識開始有了轉變，物業公司的經營理念也隨之發生改變。為適應市場發展的需求，物業管理公司逐步在如何管理小區、如何服務業主、如何贏得市場、如何解決物業糾紛等方面下功夫，物業管理開始由最初保安、環境保潔的單一模式發展到房屋及相關設施設備維護、綠化養護、居民生活服務等眾多服務領域，成為社區綜合管理的重要內容之一。

　　物業管理作為城市發展的一項重要配套“軟件”,隨著經濟社會發展而迅速增加，政府給予了高度關心和重視，物管企業也在發展中不斷規范自身行為，提高服務質量。但由于引入時間短，業主對物管行業認識的不到位，以及物管企業的服務能力與需求存在較大差距，導致由物業管理引發的問題不斷增加。具體表現在以下幾個方面：

　　（一）業主對有償服務尚未適應，物管費收取難

　　1.由于受傳統福利型住宅消費模式的影響，業主對花錢買服務的現代市場經濟消費觀難以適應，既希望享受服務，又不愿意交納相應的管理費，致使物管費的收取成為一大難題。這種觀念的存在，在一定程度上影響了對物業管理市場發展所需的良好外部環境支持。

　　2.相關的法制沒有健全，導致在實際收費過程中，對于拒交的業主只能催交，而無權采取強制征收或處罰，導致不出錢的免費享受服務，而交錢的享受不到質價相符的服務。收支不平衡導致了物業公司因得不到應有的回報而降低服務質量，服務質量的下降又使更多住戶不愿交費，由此造成惡性循環，嚴重影響了物業管理的健康發展。

　　（二）業主對物業管理企業職能認識不清

　　有些業主認為物業管理公司收了錢，就應對業主的一切損失（包括人身傷害和財產損毀丟失）承擔責任。由于業主對物業管理企業職能認識不清，隨意拓寬了物業管理的外延和內涵，對物業管理企業產生了絕對服務和無限責任的主張，對其責任要求超出了合理的范圍，這一切都給物業管理企業增加了過分的負擔，嚴重影響了物業管理企業發展。

　　（三）從業人員素質偏低，物管企業缺乏競爭力

　　由于大量人才涌向大城市和沿海城市，造成了一些中小城市人力資源短缺，缺乏專業的物業管理人員。物業管理的內容包含了小區的治安、環衛、交通、綠化等綜合服務，需要大量的各種崗位熟練人員和專業技術人才。目前，物管企業大部分上崗人員是臨時招聘的，多數員工文化水平不高，沒有經過必要的培訓，缺乏必要的文化知識和專業技能，把物業管理僅僅看成是簡單的保安及清潔工作，沒有形成專業化的管理隊伍，導致其管理不夠專業化、標準化，服務難以到位，服務質量也得不到保障。在缺乏有效競爭機制的情況下，工作中缺乏敬業精神和服務意識，僅僅把物業工作定位于淺層的修修補補上，造成物業企業漠視業主需求，工作效率低下，提供的物業服務質量難以服眾，業主滿意度不高，最終引發了企業與業主之間的矛盾，直接影響了物業管理企業的競爭生存能力。所以，擁有專業的物業管理人員是中小城市物業管理企業發展之根本。

　　（四）物業管理企業只注重管理，而不注重服務

　　物管企業沒有市場觀念和競爭意識，論文格式具體表現為“重管理輕服務、重收入輕付出、重自我輕協調”.分析以往的物業糾紛，發現很多矛盾都是因為物業公司和業主的主次關系顛倒造成。物業管理是一項以服務為本質、以服務體現管理的工作，如果物業公司能正確認識自己的位置，把傳統的管理意識轉變為服務意識，那么很多矛盾就會迎刃而解。物業管理公司要從根本上正確對待現階段行業發展面臨的問題，轉變、更新觀念，才能使企業邁入持續、健康的發展軌道。如果能將物業管理公司取名為物業服務管理公司，將在很大程度上轉變自身的服務管理意識。

　　二、對策及建議

　　物業管理在創建和諧小區、提高居民生活質量、美化優化環境、增強小區的安全防范等方面起著積極的作用。但是要使物業公司真正步入健康發展的軌道，還是要靠全體小區業主的理解和支持，物業主管部門、街道、社區的支持和幫助，物業公司自身的不懈努力。

　　（一）大力加強宣傳，培養業主的有償消費觀念，解決收費難的問題

　　應通過開展形式多樣的宣傳活動，大力宣傳物業管理知識和物業法律法規，著力培養物業公司的服務意識、業主的市場意識，提高市民、單位對物管的認知度、接受度、配合度。加大對物業管理費的標準和管理辦法宣傳，明確雙方在物業管理中所處的地位、權利和義務，讓住戶放心、自覺交費。物業公司必須在服務質量上下工夫，為業主提供最優質的服務，業主才能心甘情愿地交費。同時，物管企業可借助法律武器，提高物業管理費的收繳率，對那些無理拒交物業管理費的業主，可通過法律途徑來解決。

　　（二）加強地方性物業管理的法規建設和物管企業自身職能建設

　　1.《物業管理條例》的頒布實施和《物業服務收費管理辦法》為解決物管公司和業主之間的糾紛提供了法律保障。但現行的物業管理法規還不完善、缺乏可操作性的問題仍然存在。為加快物業管理市場化進程，本市應出臺有關物業管理收費的新政策、新辦法，使物業管理走上法制化的軌道。

　　2.加強物管企業自身職能建設。一是明確區分物業管理與水、電、熱、有線電視、垃圾清運等公共事業單位的責任。物管企業可以接受委托代收費用，但不得向業主收取額外費用。出臺相關管理規范，明確相關各方的責、權、利關系，明確物管收費標準，使物業管理工作有制可依，有章可循。二是有關部門要規范前期物業管理，重視和做好業主大會及業主委員會的組織建設工作，倡導公平競爭、引導和監督各方履行物業服務合同。三是成立物管行業協會，協調業主或業主委員會與物管企業之間的分歧和矛盾，指導物業管理企業自覺增強服務意識，不斷提高服務質量。

　　（三）加強物管企業人才隊伍建設，增強服務意識，提高服務質量

　　企業的成敗，人才是關鍵。因此物業公司應當在團隊建設、服務意識、質量、技巧等方面下苦功。一是從加強素質入手，選取優秀專業物管人員、維修人員、園林綠化人員等專業的人才加入物業服務團隊，加強物管理念、業務等知識的培訓，提高物業管理企業員工的自身素質，打造一支技術精通、愛崗敬業、誠信服務的優秀團隊，以不斷提高物業管理的業務水平和服務水平，提升業主的滿意率，用超前的服務意識、高質量的服務水平，為業主提供各項滿意的服務。二是積極引進經濟發達地區的先進經驗，在內部管理上下功夫，加強自身的管理，建立一套科學有效的運行機制，提高物業管理企業的市場競爭力。

　　（四）加強物管企業的內部經營管理，妥善解決各種糾紛

　　物業管理公司要在不斷提高物業管理服務技能上下功夫，要以小區為依托，以方便業主為宗旨，開展多種經營和有償服務，根據業主需求不斷創新增加服務項目，擴大物業經營業務來進行經營創利活動，建立以業養業的良性經濟運行機制，增加物業管理的自身造血功能，增加收入，保持自身資產的增值與擴大再生產，使企業有能力及時解決好物業管理的各種糾紛。同時，針對諸如周邊營業場所的環境、噪音污染等糾紛，物管企業要積極通過合法的途徑去尋求解決矛盾的辦法。充分利用好法律、行政手段，解決業主、物業管理企業、開發商、公共事業部門、業委會之間引發的各類糾紛。針對小區停車難的問題，物管小區要積極引導車輛有序停放，對小區泊位緊張，確需占用公共場地新開辟停車場所的，由業委會提出實施方案，征得全體業主同意后，報相關部門批準后實施，制止亂停車現象的發生，保證小區道路的暢通。

　　三、結束語

　　物業管理作為一個新興的行業，要保持健康發展，就要結合實際，使物管服務做到與社區管理相結合、與城市創衛相結合、與平安創建活動相結合、與精神文明建設相結合，形成與當地建設發展相適應的整體規模，注重解決物業管理現實當中的問題，逐步實現物業管理的發展與創新，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一，提高城市的現代化文明程度。

參考文獻（略）

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