我國租賃合同登記制度的探討

　　引言

　　隨著時代的進(jìn)步，共享經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，租賃合同與人們?nèi)粘Ｉ畹穆?lián)系越來越密切。在我們?nèi)粘Ｉ钪校〉焦蚕沓潆妼殹⒐蚕黼娷嚨氖褂茫蟮焦蚕砥嚒⒎课葑赓U，其實(shí)都是在建立租賃合同，通過租賃的方式使用動產(chǎn)和不動產(chǎn)以給自己帶來利益在現(xiàn)實(shí)生活越來越普遍。而對于租賃合同是不是需要登記，理論界一直存在爭議，而這種爭議從根本上是由于理論界對基于租賃合同而產(chǎn)生的租賃權(quán)的法律性質(zhì)的界定存在偏差。因此，明確租賃權(quán)的法律性質(zhì)對于解決租賃合同是否需要登記的問題具有重要意義。

　　1租賃合同的概念及其性質(zhì)分析

　　租賃合同是一種承租人在支付相應(yīng)的租金后，出租人將租賃物交付給承租人，承租人對該租賃物享有使用、收益的權(quán)利，并在租賃期限屆滿時向出租人返還租賃物的合同。而租賃權(quán)是依托租賃合同而產(chǎn)生的一種權(quán)利，是在租賃物交付后，承租人為了實(shí)現(xiàn)對租賃物的使用、收益目的而享有的所有權(quán)利的總稱，因此租賃權(quán)又被稱為“使用收益權(quán)”。

　　關(guān)于租賃權(quán)的法律性質(zhì)，隨著時代的不斷發(fā)展，法學(xué)理論的不斷進(jìn)步，學(xué)術(shù)界大致形成了三種學(xué)說，分別是債權(quán)說、物權(quán)說以及物權(quán)化債權(quán)說。接下來，筆者將分別對這三種學(xué)說分別進(jìn)行討論。

　　1.1債權(quán)說

　　此學(xué)說源自于最早出現(xiàn)租賃權(quán)相關(guān)概念的羅馬法，羅馬法對于租賃權(quán)的規(guī)定用現(xiàn)代學(xué)術(shù)界的理論敘述也就是“買賣破除租賃”，羅馬法認(rèn)為，租賃關(guān)系是基于租賃雙方簽訂的租賃合同而產(chǎn)生的債權(quán)法律關(guān)系，承租人對租賃物使用、收益的權(quán)利也是從屬于他對租賃物的所有權(quán)而產(chǎn)生的，而并不是像物權(quán)那樣是直接支配標(biāo)的物的權(quán)利，因此將租賃權(quán)的法律性質(zhì)界定為債權(quán)而并不是物權(quán)。顯而易見，這樣的規(guī)定并不利于租賃關(guān)系的安定性，更不利于保護(hù)出租人以及承租人的合法權(quán)益，而隨著民法理論的發(fā)展以及“買賣不破租賃”的原則的提出，此學(xué)說也逐漸被各國的學(xué)者所否定、所替換。

　　1.2物權(quán)說

　　此學(xué)說即是指租賃權(quán)的完全物權(quán)化，是與債權(quán)說完全對立的觀點(diǎn)。此學(xué)說認(rèn)為租賃權(quán)就是屬于對物支配的一種物權(quán)。提出此學(xué)說的學(xué)者主張應(yīng)當(dāng)賦予租賃權(quán)更加完整的物權(quán)對世效力，使其不僅可以對抗租賃物的買受人，還可以對抗任意第三人，包括對抗租賃物的所有人對承租人的不法侵害。此學(xué)說在理論界仍被廣泛討論，學(xué)者對該學(xué)說褒貶不一，目前已有相當(dāng)一部分學(xué)者支持贊成該學(xué)說，如張俊浩教授在其主編的《民法學(xué)原理》一書中就將房屋租賃合同歸為轉(zhuǎn)移標(biāo)的物用益物權(quán)的合同，這實(shí)際上就是肯定了租賃權(quán)用益物權(quán)的性質(zhì)。但是此學(xué)說在仍然沒有被廣泛認(rèn)可，在立法上承認(rèn)此學(xué)說的國家并不多，而筆者比較贊同此學(xué)說。

　　1.3物權(quán)化債權(quán)說

　　物權(quán)化債權(quán)說來源于德國民法典，德國民法典開創(chuàng)性的確立了“買賣不破租賃”的規(guī)則，對羅馬法的租賃權(quán)債權(quán)說造成了極大的沖擊。此學(xué)說認(rèn)為對于租賃權(quán)的法律性質(zhì)，從本質(zhì)上來說仍然是屬于債權(quán)，但是為了更好地保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，賦予了租賃權(quán)更多物權(quán)的特點(diǎn)，即在承認(rèn)租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)的前提下又在法律上賦予了租賃權(quán)部分物權(quán)的效力。眾所周知，民事權(quán)利主要包括物權(quán)和債權(quán)，而物權(quán)對財產(chǎn)性權(quán)利的保護(hù)力度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于債權(quán)。因此對于某些法律性質(zhì)屬于債權(quán)的實(shí)體性權(quán)利無法得到強(qiáng)有力的保護(hù)時，部分學(xué)者便希望在物權(quán)身上得到幫助，因此便出現(xiàn)了“物權(quán)化債權(quán)說”的學(xué)說。此學(xué)說得到了學(xué)術(shù)界的廣泛認(rèn)可，逐漸成了關(guān)于租賃權(quán)性質(zhì)的通說，我國理論界目前也是沿用此學(xué)說。

　　2租賃權(quán)性質(zhì)的界定

　　對于租賃權(quán)的債權(quán)說，由于該學(xué)說的太過絕對化，并且隨著“買賣不破租賃”規(guī)則的提出，債權(quán)說已經(jīng)不與現(xiàn)代法學(xué)理論相適應(yīng)，所以我們在這里不做討論。我們討論的重點(diǎn)內(nèi)容放在租賃權(quán)的“物權(quán)化債權(quán)說”以及“物權(quán)說”。

　　對于租賃權(quán)的物權(quán)化債權(quán)說，經(jīng)過深入剖析我們不難發(fā)現(xiàn)，支持該學(xué)說的學(xué)者依然主張租賃權(quán)債權(quán)的法律性質(zhì)，而且并沒有對“物權(quán)化債權(quán)”給出具體的法理依據(jù)，只是在租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)不能解釋租賃權(quán)的物權(quán)效力的時候，為了達(dá)到自圓其說的目的，而提出租賃權(quán)可以物權(quán)化的觀點(diǎn)，這其實(shí)是一種邏輯極其混亂的觀點(diǎn)，其實(shí)是在混淆債權(quán)與物權(quán)的對立關(guān)系。債權(quán)和物權(quán)作為民法的兩大基本制度，各有特色，界限明確，它們之間的界限不容混淆，否則很難構(gòu)成完整的民法體系，即使是支持“債權(quán)物權(quán)化”觀點(diǎn)的學(xué)者也深知這個道理。可如今，學(xué)者一方面在努力證明物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別，另一方面又在混淆物權(quán)和債權(quán)的界限，這在邏輯上是不可能達(dá)成的。綜上所述，筆者并不贊同租賃權(quán)的法律性質(zhì)是物權(quán)化債權(quán)的觀點(diǎn)。

　　對于租賃權(quán)的物權(quán)說，物權(quán)包括自物權(quán)和他物權(quán)，他物權(quán)有包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。經(jīng)過比較我們不難發(fā)現(xiàn)，租賃權(quán)和物權(quán)中的用益物權(quán)不僅是在理論上還是在實(shí)際操作中都有著很多的相似之處：用益物權(quán)是指特定的人對他人所有標(biāo)的物，依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。而對于租賃權(quán)，租賃雙方通過訂立租賃合同的方式形成租賃權(quán)，其目的就是為了取得對標(biāo)的物的這些權(quán)利。顯而易見，租賃權(quán)也是享有用益物權(quán)的這些權(quán)能的。而通過查閱相關(guān)資料我們不難發(fā)現(xiàn)，他物權(quán)的發(fā)展史實(shí)際上就是法學(xué)家將一些較為重要的法律性質(zhì)為債權(quán)的權(quán)利法定為物權(quán)的過程，我們現(xiàn)在所認(rèn)識的用益物權(quán)中的典權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)，以及擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)，一開始就是以債權(quán)的形式出現(xiàn)在人們眼中的，只是在后來為了更好地保護(hù)他物權(quán)的權(quán)益，才逐漸將其法定為物權(quán)。而由于社會的發(fā)展，如今租賃權(quán)債權(quán)的法律性質(zhì)已經(jīng)不足以保護(hù)其法益，而物權(quán)化債權(quán)的法律性質(zhì)又找不到法理依據(jù)，于情于理，只有物權(quán)說是一種最為妥當(dāng)?shù)膶W(xué)說。綜上所述，筆者更傾向于認(rèn)為租賃權(quán)是一種物權(quán)。

　　3租賃合同是否需要登記

　　我國現(xiàn)行法律將租賃權(quán)界定為物權(quán)化之債權(quán)，認(rèn)為其本質(zhì)上屬于一種債權(quán)，而一般情況下債權(quán)的不需要進(jìn)行登記的，所以對于大部分的租賃合同是不需要登記即可產(chǎn)生效力的。只是對于債權(quán)性質(zhì)無法保護(hù)其合法權(quán)益的租賃合同中的房屋租賃合同，法律又作出了特殊規(guī)定，要求對房屋租賃進(jìn)行登記備案后才可產(chǎn)生效力。如今，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，租賃行為的不斷增加，因租賃而產(chǎn)生的糾紛越來越多，是否應(yīng)該通過登記的方式來保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益也成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。因此，對于租賃合同是否需要登記成了學(xué)術(shù)界廣泛討論的問題。

　　從租賃合同登記制度本身來看，其本身的制度設(shè)計也導(dǎo)致其在實(shí)際操作中難度較大。在日常生活中，由于人們的法律意識比較淡薄，并不會主動去了解相關(guān)的法律法規(guī)，而又由于租賃合同本身的暫時性的性質(zhì)，人們對于租賃物只是暫時的占有、使用而不是永久性的所有，導(dǎo)致大部分承租人和租賃人不知道對于租賃合同還要予以登記。而且，即使當(dāng)事人了解租賃合同登記的相關(guān)法律法規(guī)，在實(shí)踐中由于操作流程較為繁瑣，當(dāng)事人為了避免不必要的麻煩，仍然會抱著僥幸的心理狀態(tài)，能不去登記就不去登記，租賃人和承租人的這些行為就會導(dǎo)致租賃合同登記制度變成一張廢紙，使登記制度無法真正實(shí)現(xiàn)其設(shè)立的目的。同時，對于租賃登記備案，由誰去辦理登記手續(xù)交費(fèi)，登記后是向誰發(fā)證，都是值得商榷的問題，而且對于標(biāo)的物價值較低、租賃期較短的租賃合同，強(qiáng)行登記又會增加不必要的支出，費(fèi)事費(fèi)力，沒有必要。由此可見，租賃合同的登記制度存在著大量的難以克服的麻煩，在實(shí)際操作中還有很多問題，對于租賃合同的登記制度的真正落實(shí)還需要很多的工作要做。

　　雖然租賃合同登記制度的落實(shí)還有很多亟待解決的問題，但是筆者認(rèn)為，租賃合同的登記制度的建立對保護(hù)經(jīng)濟(jì)生活具有重大意義。首先，租賃合同登記制度的實(shí)施有利于租賃當(dāng)事人積極履行其租賃權(quán)，促進(jìn)權(quán)利的運(yùn)行；其次，將租賃合同進(jìn)行登記備案，能夠產(chǎn)生一種對世的公信力，有利于維護(hù)租賃雙方以及第三人的合法權(quán)益。對于不斷增加的由租賃引起的糾紛和訴訟案件，經(jīng)過登記備案的合同，它的證據(jù)效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于未登記的，有利于訴訟的解決。最后，對租賃合同進(jìn)行登記有利于方便稅務(wù)部門、公安部門的聯(lián)合監(jiān)管，加強(qiáng)政府部門的聯(lián)合監(jiān)管，強(qiáng)化社會治安。因此，建立健全租賃合同登記制度是很有必要的。

　　4租賃合同登記制度的完善

　　4.1理論上：明確租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)

　　物權(quán)化債權(quán)說在本質(zhì)上認(rèn)為租賃權(quán)的法律性質(zhì)仍屬于債權(quán)，所以仍有一系列的關(guān)于租賃合同登記的理論問題仍然沒有得到妥善解決。但是如果將租賃權(quán)界定為一種物權(quán)，這些問題就會迎刃而解了。以房屋租賃登記為例，如果將租賃權(quán)的法律性質(zhì)界定為物權(quán)，對于房屋租賃權(quán)的登記就可以基于房屋租賃權(quán)的物權(quán)性質(zhì)適用物權(quán)法中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的理論體系，物權(quán)法明文規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)效力的發(fā)生以登記為要件，這就從根本上解決了對于租賃合同需不需要登記的問題。

　　4.2實(shí)踐中：以租賃期的長短作為是登記的標(biāo)準(zhǔn)

　　正如前文說提到的，在實(shí)踐操作中租賃合同的登記具有極高的操作難度，因此在促進(jìn)租賃權(quán)登記制度的推廣時應(yīng)當(dāng)采取極其謹(jǐn)慎的態(tài)度。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中對租賃合同以租賃時間長短作為劃分是否應(yīng)該登記的標(biāo)準(zhǔn)。對于租賃期較短的租賃權(quán)，可以規(guī)定租賃雙方只要簽訂合法有效的租賃合同即可產(chǎn)生效力，而不需要進(jìn)行登記。而對于租賃期較長的租賃權(quán)，由于隨著登記而產(chǎn)生的公示公信的效力既有利于維護(hù)承租人的利益，還可以對抗任意第三人，所以應(yīng)該通過登記的方式保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，并從根本上解決因?yàn)榈谌硕鴰淼母鞣N糾紛與訴訟。最后，對于租賃期的長短，筆者認(rèn)為，可以以六個月作為租賃期長期和短期的分界線，六個月以下即可視為租賃期較短，而六個月以上則視為租賃期較長。對于租賃期在六個月以上的租賃合同，應(yīng)當(dāng)要求對該租賃權(quán)進(jìn)行登記；對于租賃期在六個月以下的租賃合同則可以免去這一流程。這樣設(shè)定租賃期，不僅可以保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，還可以在實(shí)踐中為短期租賃當(dāng)事人減少麻煩，給當(dāng)事人帶來便利，并且在一定程度上節(jié)省了行政機(jī)關(guān)的資源，可以增強(qiáng)實(shí)踐的操作性。

　　5結(jié)語

　　對于我國的租賃合同登記制度存在的問題，經(jīng)過上文的論述我們不難發(fā)現(xiàn)，主要還是因?yàn)槲覈碚摻鐚τ谧赓U權(quán)法律性質(zhì)的界定存在偏差。如果想從根本上解決這些問題，建立健全租賃合同登記制度，就需要我們對租賃權(quán)的法律性質(zhì)有一個重新的認(rèn)識與界定，在租賃權(quán)物權(quán)化債權(quán)的程度上更近一步，明確租賃權(quán)物權(quán)的法律性質(zhì)，同時結(jié)合我國社會生活的實(shí)際情況，將租賃期限的長短作為決定租賃合同是否需要進(jìn)行登記的標(biāo)準(zhǔn)，從而真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)承租雙方以及善意第三人的合法權(quán)益、維護(hù)社會長治久安的目的。

參考文獻(xiàn)（略）

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