買賣型擔(dān)保的裁判規(guī)則探討

本文是一篇法學(xué)論文，本文通過對(duì)買賣合同定性的分析和債權(quán)解釋不可行的論述以及依據(jù)物權(quán)期待權(quán)理論找到了買賣型擔(dān)保中存在的所有權(quán)期待權(quán)這一物權(quán)闡述了買賣型擔(dān)保作為物權(quán)擔(dān)保的必要性。

第一章緒論

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)融資需求的日益增大，我國(guó)出現(xiàn)了很多新型的借款方式，實(shí)務(wù)上出現(xiàn)了越來越多買賣合同和借款合同交叉混合的情況。主要情形為合同雙方簽訂借款合同，債權(quán)人會(huì)和債務(wù)人或者第三方簽訂買賣合同，約定當(dāng)債務(wù)人在債務(wù)到期不能履行還款義務(wù)時(shí)，債務(wù)人或者第三人即需要與債權(quán)人履行買賣合同，而債務(wù)人屆期能履行還款義務(wù)時(shí)，買賣合同即不履行，因?yàn)楣P者認(rèn)為該種借款方式實(shí)質(zhì)上是用買賣合同為借款合同兜底提供保障，所以本文將之稱為買賣型擔(dān)保。任何事物的產(chǎn)生都有其原因，買賣型擔(dān)保的出現(xiàn)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物與追逐利益最大化的市場(chǎng)主體智慧的結(jié)晶。我國(guó)主要的擔(dān)保物權(quán)包括抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)兩種約定擔(dān)保物權(quán)和留置權(quán)這種法定擔(dān)保物權(quán)，買賣型擔(dān)保主體多為急需融資的房地產(chǎn)企業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)自然不適用于質(zhì)押權(quán)和留置權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立又需要抵押物具備一定條件，而急需融資的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋往往還沒建設(shè)達(dá)到抵押權(quán)登記的標(biāo)準(zhǔn)，銀行等放貸審核制度較嚴(yán)的金融機(jī)構(gòu)不會(huì)借款給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)于是轉(zhuǎn)而向小額貸款公司或者自然人等其他主體借款，所以催生了買賣型擔(dān)保這種用未來房屋所有權(quán)設(shè)立擔(dān)保的新型擔(dān)保方式。買賣型擔(dān)保因?yàn)闆]有抵押權(quán)登記的限制，也規(guī)避了訴訟執(zhí)行階段繁瑣的司法程序，具有快捷便利的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)節(jié)省了司法拍賣中的評(píng)估費(fèi)用，防止司法拍賣中低于市價(jià)的打折拍賣、流拍等損失，因而受到急需資金的房地產(chǎn)企業(yè)青睞。從買賣型擔(dān)保的產(chǎn)生背景可以看出，買賣型擔(dān)保作為特定時(shí)間市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，確實(shí)有一定積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)具有工程回款慢，前期資金投入大的特點(diǎn)，買賣型擔(dān)保解決了眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活力，也防止了房屋爛尾造成的消費(fèi)者損失和社會(huì)影響。不可否認(rèn)的是，買賣型擔(dān)保有其弊病，企圖私自設(shè)立對(duì)世權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，也沒有良好的登記環(huán)節(jié)向世人公示該物權(quán)，擔(dān)保設(shè)置的十分隱蔽，威脅到了買賣型擔(dān)保以外第三人的利益。

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1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.2.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)學(xué)界對(duì)買賣型擔(dān)保的定性還未達(dá)成統(tǒng)一。楊立新教授在《后讓與擔(dān)保:一個(gè)正在形成的習(xí)慣法擔(dān)保物權(quán)》中將其命名為后讓與擔(dān)保，屬于物權(quán)擔(dān)保，不同于現(xiàn)有的典型擔(dān)保和非典型擔(dān)保。董學(xué)立教授在《也論后讓與擔(dān)保——與楊立新教授的商榷》中對(duì)后讓與擔(dān)保說提出質(zhì)疑，他認(rèn)為買賣型擔(dān)保是一種秘密的抵押權(quán)，抵押權(quán)理論可以很好的解決這類糾紛。張素華、吳亦偉教授在《擔(dān)保型買賣合同意思表示之辯》中提出，擔(dān)保性買賣合同是當(dāng)事人通過約定一個(gè)新的拘束關(guān)系來結(jié)束舊的拘束關(guān)系的清償協(xié)議。莊家園教授在《“買賣型擔(dān)保”與流押契約的效力——民間借貸規(guī)定第24條的解讀》中提出應(yīng)該將其定性為諾成性的擔(dān)保約定。龍俊教授在《民法典物權(quán)編中讓與擔(dān)保制度的進(jìn)路》中提出后讓與擔(dān)保與讓與擔(dān)保非常相似，后讓與擔(dān)保需要由法院判決后方可獲得物的所有權(quán)，還需考慮擔(dān)保雙方是否進(jìn)行了預(yù)告登記物權(quán)公示。張海鵬教授在《擔(dān)保性房屋買賣合同法律性質(zhì)之探析——兼論<民間借貸司法解釋>第24條》中認(rèn)為后讓與擔(dān)保是一種流質(zhì)契約，應(yīng)該承認(rèn)其具有擔(dān)保合同效力但是應(yīng)增加清算環(huán)節(jié)。

1.2.2國(guó)外研究現(xiàn)狀

國(guó)外沒有與我國(guó)完全相同的買賣型擔(dān)保制度，但是有相似可借鑒之處。

德國(guó)擔(dān)保制度中的擔(dān)保性土地債，雖然制度和買賣型擔(dān)保不同，但是實(shí)際功能和買賣型擔(dān)保相同，以合同的自由約定代替物權(quán)法來發(fā)揮擔(dān)保物權(quán)的效力。擔(dān)保性土地債的特點(diǎn)是非附隨性，不附隨于主債權(quán)而具有強(qiáng)流通性，將擔(dān)保與主債權(quán)剝離開來。

日本的《假登記擔(dān)保契約法》規(guī)定的假登記擔(dān)保制度與買賣型擔(dān)保最為相似，假登記指尚未具備進(jìn)行本登記手續(xù)上或?qū)嶓w上的條件時(shí)，為確保將來進(jìn)行本登記的順位，而獲得認(rèn)可的一種登記，是一種與預(yù)告登記類似的臨時(shí)登記，不過該種登記是物權(quán)登記，而預(yù)告登記是債權(quán)的物權(quán)化。我國(guó)買賣型擔(dān)保的公示手段或可韓國(guó)也有假登記擔(dān)保制度，幾乎與日本立法完全一樣。

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第二章關(guān)于買賣型擔(dān)保性質(zhì)的爭(zhēng)議

2.1買賣型擔(dān)保的特征

買賣型擔(dān)保，在實(shí)務(wù)上指以買賣合同擔(dān)保借款合同，一般情況為雙方當(dāng)事人簽訂借款合同與買賣合同，并約定債務(wù)人在還款義務(wù)不能履行時(shí)，債權(quán)人有權(quán)要求履行買賣合同，借款合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止，如果債務(wù)人屆期能夠履行還款義務(wù)則不履行買賣合同。實(shí)務(wù)中當(dāng)事人之間并不當(dāng)然簽訂借款合同和買賣合同，可能并沒有簽訂借款合同，簽訂買賣合同交付“購房款”后并沒有交付房屋的意思表示，也可能買賣合同隱藏于所謂的借款合同補(bǔ)充協(xié)議之中，但是無論如何，當(dāng)事人之間是存在借款合同關(guān)系和買賣合同關(guān)系的。

買賣型擔(dān)保存在如下幾個(gè)特征：

1.存在兩種合同。從表面上看，買賣型擔(dān)保存在兩種合同：借貸合同和買賣合同，這是買賣型擔(dān)保最為主要的特征。這兩種合同相互依靠相輔相成，買賣合同以借貸合同的存在為前提，借貸合同中還款義務(wù)無法履行時(shí)需要買賣合同保障債權(quán)人的利益。

2.意思表示具有隱蔽性。買賣型擔(dān)保中，表面上看是買賣合同，但是買賣合同除了在不能履行還款義務(wù)時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的真實(shí)意思表示之外還具有擔(dān)保的意思表示。買賣合同具有擔(dān)保功能，借款合同債權(quán)人簽訂買賣合同可以擔(dān)保債務(wù)人能夠履行還款義務(wù)，不能履行時(shí)用買賣合同標(biāo)的不經(jīng)清算直接抵債，這樣自己的債權(quán)能夠得到保證。債務(wù)人簽訂買賣合同可以增信，憑借足夠的信用讓債權(quán)人能夠把錢借給自己，買賣合同的履行具有增信功能。擔(dān)保意思隱藏于買賣合同之中，具有隱蔽性。

3.買賣合同并未實(shí)際履行。依據(jù)當(dāng)事人的約定，買賣合同只在借款合同的還款義務(wù)不能履行時(shí)才會(huì)執(zhí)行，彼時(shí)才會(huì)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，這也是買賣型擔(dān)保與讓與擔(dān)保的明顯不同之處。買賣型擔(dān)保并不是用所有權(quán)來擔(dān)保債務(wù)的履行，而是用未來所有權(quán)的移轉(zhuǎn)來擔(dān)保債務(wù)，對(duì)權(quán)利人設(shè)置一個(gè)權(quán)利限制，這與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等傳統(tǒng)擔(dān)保和融資租賃、所有權(quán)保留等非典型擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)利設(shè)置模式是一樣的。

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2.2實(shí)務(wù)視角下買賣型擔(dān)保性質(zhì)理論審視

我國(guó)買賣型擔(dān)保案件這么多年來亂象叢生，始終不能達(dá)成統(tǒng)一的裁判標(biāo)準(zhǔn)的原因，就是因?yàn)闆]有認(rèn)清買賣型擔(dān)保的性質(zhì)到底是什么。無論是最高院的指導(dǎo)案例、公報(bào)案例，還是直接指導(dǎo)買賣型擔(dān)保的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸解釋》）第24條，都對(duì)買賣型擔(dān)保的性質(zhì)避而不談。學(xué)界也對(duì)買賣型擔(dān)保的性質(zhì)產(chǎn)生了爭(zhēng)議，理論觀點(diǎn)并不統(tǒng)一，以下是對(duì)各種觀點(diǎn)的陳述和分析。

2.2.1附解除條件的買賣合同說

該學(xué)說起源于“朱俊芳案”的最高院判決，認(rèn)為借款合同和買賣合同均有效，且存在真實(shí)的借款關(guān)系和買賣關(guān)系，只是借款合同給買賣合同附加了解除條件，如果履行了還款義務(wù)則解除買賣合同，反之則履行買賣合同。陸青教授解釋：“債之關(guān)系的變更導(dǎo)致法律關(guān)系的基礎(chǔ)也隨之變更，買賣合同的履行依附于借款合同約定的條件是否成就。”該學(xué)說只看到了事物的表面，只注重了形式上買賣合同的存在而沒有探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。在買賣型擔(dān)保案件中，出賣合同與一般買賣合同不同，并沒有對(duì)交付時(shí)間，標(biāo)的物品質(zhì)與違約后果做出詳細(xì)約定，當(dāng)事人通常也沒有交付和接受標(biāo)的物的準(zhǔn)備行為，雙方當(dāng)事人雖真實(shí)的愿意受買賣合同約束，買賣合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但是買賣合同還具有擔(dān)保功能，忽略擔(dān)保功能定性買賣合同是不合適的，因?yàn)橘I賣合同中價(jià)金并不是市場(chǎng)上的一般價(jià)格，為了擔(dān)保借款，作為房屋對(duì)價(jià)的借款金額通常低于甚至遠(yuǎn)低于房屋市場(chǎng)價(jià)格，直接將其用買賣合同規(guī)則處理相當(dāng)于流押條款，對(duì)債務(wù)人有趁人之危型的損害，也不利于第三人利益。對(duì)于買賣型擔(dān)保案件，決不能但從合同法的角度去審視，還應(yīng)該從擔(dān)保法的角度去探究當(dāng)事人內(nèi)心所欲達(dá)成的真正目的，如果外部表示的法律效果并非當(dāng)事人的真實(shí)追求，若為有效，顯屬效果強(qiáng)加，與私法自治相悖。隨后出臺(tái)的《民間借貸解釋》也否定了這一學(xué)說，將買賣型擔(dān)保定性為借貸糾紛而不是買賣糾紛。

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第三章買賣型擔(dān)保的司法裁判現(xiàn)狀及其存在的問題

3.1司法裁判不統(tǒng)一

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3.2造成裁判不統(tǒng)一的原因：規(guī)則模糊

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第四章統(tǒng)一裁判規(guī)則思路下買賣型擔(dān)保制度的構(gòu)建

4.1確認(rèn)物權(quán)擔(dān)保效力

4.1.1買賣型擔(dān)保認(rèn)定為物權(quán)擔(dān)保的必要性

首先，買賣合同是有擔(dān)保作用的真實(shí)買賣合意。

有學(xué)者主張買賣合同并無真實(shí)的買賣合意，應(yīng)為無效，屬于無效的通謀虛偽表示，前文所提到的“吳俊妮案”最高院即以通謀虛偽表示認(rèn)定雙方不存在真實(shí)買賣合意，買賣合同無效。《民間借貸規(guī)定》第二十四條雖然對(duì)于買賣型擔(dān)保中買賣合同的規(guī)定過于模糊，未明確立法者對(duì)于買賣合同與擔(dān)保合意的關(guān)系，這也是造成買賣合意真實(shí)性爭(zhēng)議的主要原因。

我國(guó)學(xué)界通說認(rèn)為，擔(dān)保是指“為確保特定債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，以第三人的信用或者以債務(wù)人或第三人特定的財(cái)產(chǎn)保障債務(wù)人履行義務(wù)的法律制度。”一般情況下債務(wù)人需用自身全部財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債務(wù)的履行，稱之為一般擔(dān)保，但是往往債務(wù)人自身財(cái)產(chǎn)不足或者信用不足，所以產(chǎn)生了特別擔(dān)保，通說指的擔(dān)保就是特別擔(dān)保，分為人保和物保。由于買賣合同履行的可能，相對(duì)比沒有買賣型擔(dān)保存在時(shí)，買賣型擔(dān)保中債權(quán)人更愿意借款，債務(wù)人更愿意履行債務(wù)，買賣型擔(dān)保在實(shí)質(zhì)上能夠確保債權(quán)人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，也對(duì)債務(wù)人具有增信功能，具有擔(dān)保作用。

通謀虛偽表示，是指雙方當(dāng)事人為了隱藏真實(shí)意思而達(dá)成的虛假合意，當(dāng)事人并不希望虛假合意產(chǎn)生法律效力。在民法理論中的通謀虛偽表示有三項(xiàng)核心要件：（1）虛偽的意思表示外觀；（2）不存在法效果意思；（3）通謀。在買賣型擔(dān)保中，買賣關(guān)系是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。債權(quán)人的真實(shí)意思表示就是當(dāng)債務(wù)人不能履行還款義務(wù)時(shí)獲得房屋所有權(quán)，債務(wù)人的真實(shí)意思表示就是當(dāng)不能還款時(shí)以買賣合同標(biāo)的物抵債。

4.1.2買賣型擔(dān)保解釋為物權(quán)擔(dān)保的可行性

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結(jié)語與展望

本文通過梳理分析了買賣型擔(dān)保特征和學(xué)術(shù)界對(duì)買賣型擔(dān)保性質(zhì)的各種學(xué)說介紹了買賣擔(dān)保，通過買賣型擔(dān)保的裁判亂象和具體法律規(guī)定發(fā)現(xiàn)了買賣型擔(dān)保同案不同判和現(xiàn)有法律制度模糊導(dǎo)致買賣型擔(dān)保裁判思路不清的問題。通過對(duì)買賣合同定性的分析和債權(quán)解釋不可行的論述以及依據(jù)物權(quán)期待權(quán)理論找到了買賣型擔(dān)保中存在的所有權(quán)期待權(quán)這一物權(quán)闡述了買賣型擔(dān)保作為物權(quán)擔(dān)保的必要性。通過非典型擔(dān)保中合同有效的明確規(guī)定和物權(quán)緩和主義闡述了買賣型擔(dān)保作為物權(quán)擔(dān)保的可行性。進(jìn)一步構(gòu)建了買賣型擔(dān)保的公示規(guī)則和清算規(guī)則，得出了其應(yīng)然審判思路。

（1）審理當(dāng)事人之間的真實(shí)關(guān)系。并不是所有同時(shí)存在借款合同和買賣合同的案件均為買賣型擔(dān)保案件，這就需要法官審查當(dāng)事人之間的真實(shí)法律關(guān)系，買賣合同是否具有擔(dān)保性質(zhì)，不可僵化套用買賣型擔(dān)保的裁判規(guī)則。比如在買賣合同簽訂在還款義務(wù)履行期屆滿之后的案件中，買賣合同就可能被認(rèn)定為以物抵債協(xié)議，而不是買賣型擔(dān)保，因?yàn)檫€款義務(wù)屆滿后才簽訂買賣合同，債權(quán)的實(shí)現(xiàn)已經(jīng)遲延，買賣合同根本起不到任何擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。也不是缺失借款合同或者買賣合同之一的就不是買賣型擔(dān)保案件，買賣型擔(dān)保案件具有復(fù)雜性和隱蔽性，不僅只有借款合同和買賣合同模式，還有的是借款合同和補(bǔ)充協(xié)議模式，買賣合同和補(bǔ)充協(xié)議模式，買賣合同和回購協(xié)議模式，甚至還有以入住經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)合同為名，法官在審理案件時(shí)不能套用固定化公式，一定要審理查清當(dāng)事人之間的真實(shí)法律關(guān)系，并且對(duì)應(yīng)不同的法律關(guān)系適用不同的法律制度。

（2）適用物權(quán)擔(dān)保制度審理。經(jīng)過上文分析可知，買賣型擔(dān)保不是抵押權(quán)，也不是代物清償協(xié)議，而是是一種非典型物權(quán)擔(dān)保，具有優(yōu)先受償效力。買賣型擔(dān)保的構(gòu)成要件有二：第一，存在借款關(guān)系和擔(dān)保性質(zhì)的買賣關(guān)系；第二經(jīng)過公示。做了預(yù)告登記的買賣型擔(dān)保法官應(yīng)該將其認(rèn)定為擔(dān)保物權(quán)，適用擔(dān)保物權(quán)的法律制度，在債務(wù)人不能履行還款義務(wù)時(shí)判決債權(quán)人對(duì)買賣合同標(biāo)的物具有優(yōu)先受償權(quán)，這種優(yōu)先受償權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，但是依據(jù)法理不可對(duì)抗成立在先的擔(dān)保物權(quán)。只做了備案登記沒有做預(yù)告登記的，或者沒有做任何登記的，都不能確認(rèn)其擔(dān)保物權(quán)效力，只能將買賣合同確認(rèn)為具有擔(dān)保性質(zhì)的合同，使用債權(quán)擔(dān)保制度處理。動(dòng)產(chǎn)的買賣型擔(dān)保案件由于不存在合適的公示方法，也不應(yīng)該承認(rèn)其物權(quán)擔(dān)保效力。

參考文獻(xiàn)（略）