BIM技術在房地產開發項全生命周期的應用探索

本文是一篇建筑工程論文！　　一、bim技術簡述

　　隨著現代移動辦公的普及化以及5g網絡的逐步應用，傳統的紙質化房地產開發管理模式也面臨轉型，這個轉型的關鍵就是bim技術的應用。我國于2003年引入bim技術，至今隨著政策的推動和房地產行業的升級，在產業界，前期主要是設計院、施工單位、咨詢單位等對bim進行一些應用。雖然國家政策的不斷推進和完善，bim技術在房地產開發、設計、施工、運營等各個環節都已經取得一部分成果，但仍沒有形成一個大一統的格局，對比國外相對成熟體系來講，我們正處于起步階段，有很大的發展前景，需要加大力度進行推動。

　　（一）bim的內涵

　　bim是building information modeling(建筑信息模型)的縮寫，bim技術是autodesk公司在2002年率先提出，是一種將傳統圖紙的二維平面予以三維立體化，將建筑工程項目中相關信息進行集成的工程數據模型，是用可視的數字化方式來表達工程項目實體與功能的特性。它的應用貫穿于整個房地產開發周期，對全項目生命周期中的工程信息進行創建、管理和共享，是一種應用于設計、施工、運營管理的數字化方法，有效地將房地產開發的各個階段進行集成管理，減少大量風險和提高房地產項目開發管理效率。

　　（二）常用的bim建模軟件

　　一是autodesk公司的revit建筑、結構和設備軟件。常用于民用建筑。二是bentley建筑、結構和設備系列，bentley產品常用于石油、化工、電力、醫藥等工業設計和道路、橋梁、市政、水利等基礎設施領域。三是archi cad，屬于一個面向全球市場的產品，應該可以說是最早的一個具有市場影響力的bim核心建模軟件。

　　二、bim技術在房地產開發各階段的應用

　　bim技術可以應用在房地產開發過程的各個階段，能夠幫助開發企業更有效控制投入成本、提高產品質量。

　　（一）基于bim技術的前期策劃

　　房地產開發的前期階段，主要進行項目可行性研究，需要公司內部相關部門進行合作、協調。在該階段，各部門針對新項目論證的數據具有一定專業性，如果其中一個數據進行調整，其他部門也要需要相應的調整。傳統的紙質開發階段則需針對這種調整進行重復的工作。bim模型技術作為一個良好的各部門信息溝通與數據關聯的載體，可以避免這種重復工作的發生，為新項目的論證提供高效、準確的依據。

　　bim模型數據，由基本數據和輔助數據組成，基本數據是模型本身的屬性及特征，例如地質條件、基礎形式、結構特征及相關的經濟技術指標等;而其他的社會、經濟、文化等方面的信息屬于輔助數據。正是這些可量化的模型參數存在，我們可以利用層次分析法或者模糊決策法進行最優方案的選擇。

　　首先，利用bim技術，開發公司可根據實際參數建立3d模型，將項目的總體規劃、周邊配套設施、建筑物的平立面造型及園林進行直觀體現;其次，3d模型上添加進度與造價成本信息，使這個模型5d化。5d化使得開發公司精準地預測建設項目的具體進度與開發成本，從而為公司決策者提供參考，提高決策的準確率。

　　將bim技術應用在房地產開發項目的前期策劃階段可以為后續的設計、招標、施工、維護運營進行人員調配、財務控制、材料采購、維護維修等要素進行模擬分析。從而比較準確地預測不可控因素，避免施工過程發生變更、簽證以及運營階段過度投入造成的浪費和不必要的損失，將開發建設成本控制在最低的標準。

　　（二）bim技術應用于設計階段

　　現今主流的設計方式是基于cad(計算機輔助設計)為主制作的二維圖紙，通過平、立、剖的設計來表達三維建筑。其弊端容易導致設計信息斷層，各專業間的設計出現矛盾。然而，bim技術可以通過revit系列軟件，將土、水、電三個專業進行系統、三維化的設計。如一個部位需要調整，相應的其他專業也能隨著進行調整，從而自動生成相應的變更圖紙，提高了設計的質量及效率。

　　同時，bim技術還可以在設計階段對單體建筑或建筑群的日照、景觀可視角度、風環境、噪聲等參數進行模擬。建筑師根據建筑物(群)處于地點的自然條件進行全天候模擬，尤其是日照角度及風環境的因素對建筑群影響很大，例如冬季采光的時間長短、空氣質量的好壞、風的方向、強度，均是影響人們居住舒適的因素，日照好、通風好、空氣質量好的樓盤更利于銷售，投資能更快的見效。

　　此外，在設計過程中由于bim技術的應用，便于圖紙設計的復核與沖突檢查。一個完整的項目包要求任務越多，互相配合的差錯也越多，難免產生由于一個錯誤而重復工作的情況。但是利用bim技術及相關的檢查軟件，可以對整體模型中的數據進行二次檢測，復核的效率和質量得到了極大提高。

　　在深化設計階段，設備設計師可利用相關機電分析軟件分析全年能耗模擬，以便對項目運行狀態下的機電系統進行優化;模擬火災場景可以對火災發生后一定時間內的溫度變化和消防救援設備的運行狀況進行掌握。bim技術對于鋼結構的設計、加工、安裝均有幫助，比如根據鋼結構設計圖紙直接生成材料表、加工尺寸及配件清單等。極大程度上簡化了人工計算的工程量，也確保了用料的精確度。

　　通過bim技術能有效地分析專業間的交叉，避免出現“錯、碰、漏”的發生，減少變更帶來的經濟損失。更能對建設項目進行全生命周期總成本、能耗、環境影響等因素進行分析、預測和控制，讓投資人更好地掌握項目建設信息，以便更好地進行投資規劃。

　　（三）bim技術應用于施工階段

　　bim技術應用在施工階段，與工程管理互相結合，最終成為項目管理精細化的工具。例如在進行設計及施工技術交底時，傳統的交底方法以文字敘述為主，這樣就使較復雜、抽象的設計難以理解，施工中降效嚴重。可是通過可視化的bim技術進行演示，就能讓實施者明確相應的做法。

　　利用bim技術可以實現施工現場可視化施工進度及成本的5d化管理。運用相關軟件對施工計劃的方案進行演示，直觀地發現方案中的不足，并予以改善。根據改善后的合理方案及計劃，管理者有序地組織機械設備、材料的進場，防止返工、誤工的現象發生，更好地進行進度管理。而造價的管理則在軟件的支持下增加相關成本信息，對成本和材料消耗依據已制定的成本計劃進行控制，管理者根據進度及質量的要求來控制施工成本的投入，避免投入的不足及過量浪費。

　　利用bim技術能夠協調各參建單位的施工關系，一個項目是所有參建單位的平臺，每個單位都可以共享該項目的主體模型。不同的是各參建單位使用針對自身配套的bim軟件，建立與主體模型相關聯的本專業的參數模型，該部分模型與主體模型進行同步，讓各參建單位都能同時查看各專業的相關變化情況，對各專業的實時信息進行共享，最終通過這種技術形成一個真實、可靠的竣工模型，為項目順利竣工及日后的物業運營維護提供有利支持。

　　因此，bim技術在施工階段的應用能夠幫助房地產開發公司更好地控制工程質量、進度與成本，使項目的經濟技術指標在施工階段得以優化地實現。

　　（四）bim技術應用于物業運營管理階段

　　現有的物業運營管理模式已經日趨智能化，物業管理者通過一個智能化中心即可對設備、使用空間、人員、車輛等相關信息進行管理，在相應權限的支持下，各級人員通過移動設備即可完成相應的管理操作。完成這些操作的基礎就是bim技術在設計、施工階段所匯總的建筑信息，這些信息為物業的運營提供極大的信息支撐。

　　物業管理者借助基于bim技術建立的智能建筑管理系統，更便利地對設備進行管理與維護、查看設備實時顯示數據、監控影像、日志、數據記錄、設備故障等具體信息。而且，通過建筑性能分析軟件可以在物業管理期間，結合當地的氣象資料、舒適度指數與建筑內人數情況，對建筑物內的通風、照明、溫度等參數進行分析，實現智能健康的建筑管理，使居住的人感到舒適，貫徹以人為本的理念。

　　通過bim技術在施工中形成的隱蔽工程資料，物業管理者能夠輕松查找到各類隱蔽管線位置及規格，建立設備、材料檔案。發生故障時，管理者能夠根據原始資料進行設備維修及部件更換，杜絕資料缺失造成的維修延誤帶來的經濟損失。這種真實資料的存檔為后續的物業管理帶來可追溯性，為將來的改擴建工程提供真實可視化資料。

　　通過bim技術的應用，能夠對建筑進行全方位的智能管理，進一步地進行項目運營優化，智能建筑將會轉變成具備以下功能的智慧建筑:一是自行測算建筑能耗，進行節能管理;二是車位定位智能識別，幫助業主尋找車位;三是進行安全事故模擬，預判物業運營中的安全隱患，提前采取有效措施;四是對突發事件進行模擬演習，提高管理人員對突發事件的處置與救援能力。

　　結語

　　bim技術貫穿于房地產開發項目的整個周期，在每個階段的應用都能提升管理的效率和信息化建設，是項目向數字化轉型的基礎，也是提高管理者學習數字化管理的基石。一是未來bim技術的發展還須從人的方面入手，比如增設培訓機構及認證證書的認可度，可以增加學習的人數及動力;二是房地產開發企業、設計單位、施工單位及物業管理企業應加大bim技術的投入，使得房地產開發企業以透明化、可視化的管理來提高管理效率，讓公司的管理者及未來的客戶、業主都更加清楚自己所提供、所需要的產品是符合自己的定位。因此，bim模型技術的大力發展離不開房地產開發企業的全力投入，相信中國的數字化建筑模式在bim技術的支持下會有進一步的發展。

參考文獻（略）

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